各地保障性住房開工正在“如火如荼”，不斷攀升。截至7月底全國保障房開工率達(dá)72%的同時，房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資中設(shè)備購置增速并沒有明顯超過投資增速水平。對此，莫尼塔近日發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，保障房實(shí)際投資水平與在建水平明顯背離，保障房“快速開工，有限投資”。

　　根據(jù)測算，如果去年和今年保障房開工水平剔除的話，商品房新開工累計(jì)同比增速在上半年已經(jīng)開始快速下滑。5月商品房新開工累計(jì)同比增速已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)。而7月商品房新開工增速已下滑至-9%，這意味著后期商品房投資增速很可能出現(xiàn)快速下滑。

　　保障房開工率已達(dá)到72%

　　根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，截至7月，全國保障房開工率已達(dá)到72%。遼寧和陜西省保障房開工率甚至超過100%。保障房可謂進(jìn)入開工競賽，但有關(guān)產(chǎn)能增速滯后的情況表明，保障房的融資瓶頸并未消除。

　　但莫尼塔投資發(fā)展有限公司分析師王沛發(fā)現(xiàn)，從保障房實(shí)際投資水平和在建水平的對比來看，最近幾個月，剔除價格因素影響的房地產(chǎn)實(shí)際投資增速要明顯低于房地產(chǎn)在建面積增速。可能的解釋是，一部分新開工保障房雖然轉(zhuǎn)入在建面積統(tǒng)計(jì)，但并沒有產(chǎn)生實(shí)際的投資拉動。保障房目前處于“快速開工，有限投資”的階段。

　　雖然統(tǒng)計(jì)顯示保障房開工增長，但從全國范圍來看，可能存在區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡現(xiàn)象。根據(jù)莫尼塔統(tǒng)計(jì)，財(cái)政最為困難的10個省份承擔(dān)了全國27%的保障房建設(shè)任務(wù)，然而其財(cái)政收入僅占全國的10%。

　　王沛表示，今年1-7月全國房地產(chǎn)新開工增速始終處于20%以上的較高水平。這主要是受到了保障房項(xiàng)目開工的支撐作用。但保障房開工的快速增長實(shí)際掩蓋了商品房開工增速的下滑。保障房高開工的背后，暗藏著商品房開工增速放緩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開工增速難掩融資瓶頸

　　盡管從各地情況來看，保障房無論開工還是投資增速均呈上升態(tài)勢，但實(shí)地案例分析表明，保障房融資瓶頸，資金回報(bào)率過低等問題并未解決。

　　“看保障房對投資的拉動，主要角度是產(chǎn)能。但房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資中，設(shè)備購置增速并沒有明顯超過投資增速水平，即產(chǎn)能并沒有出現(xiàn)明顯加速擴(kuò)張情況?！蹦崴治鰩熗跖姹硎?。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受筆者采訪時說，開工率高就意味著投資量大，兩者是正相關(guān)。但目前有媒體爆出部分地區(qū)保障房開工僅舉行了開工儀式，即報(bào)入已開工項(xiàng)目，因此這種不計(jì)投資規(guī)模的統(tǒng)計(jì)口徑可能也令實(shí)際開工投資“被摻水”。

　　“發(fā)改委允許發(fā)企業(yè)債，目前看來也并不成功。企業(yè)發(fā)債需要社會認(rèn)可，有人認(rèn)購。如果利率過高，對發(fā)債企業(yè)來說壓力也比較大。再看銀行的支持，雖說有一定升幅，但絕對量也并不大。”楊紅旭認(rèn)為，呈一定增長態(tài)勢的開工率和投資增速，都不足以掩蓋捉襟見肘的保障房資金問題。

　　由于上半年的調(diào)控，商品房銷量受到抑制，開發(fā)商參建保障房意愿下滑。

　　而政府的土地收入也大幅縮水。例如今年上半年，廣州全市國有土地使用權(quán)出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元，下降了17.14%，整體的住房建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度均處于低位。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹上月向媒體表示，以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債以及REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）為主要業(yè)態(tài)的新型金融融資渠道將建成主流。不過從金融現(xiàn)狀來看，5月銀監(jiān)會提出的中期票據(jù)發(fā)放仍處于審批中，7月發(fā)改委提出的“地方政府可發(fā)行公司債支持保障房建設(shè)”，目前也進(jìn)展緩慢。例如保障房建設(shè)資金需求量達(dá)500多億的江蘇省，計(jì)劃發(fā)行公司債規(guī)模在20億左右，但當(dāng)前仍處于審批過程中，暫未獲得通過。

　　7月商品房開工增速下滑至-9%

　　保障房開工速度上升的背后，可能暗藏著商品房開工增速放緩的風(fēng)險(xiǎn)。莫尼塔認(rèn)為，商品房投資快速下滑，保障房投資有限拉動。如果去年和今年保障房開工水平剔除的話，5月商品房新開工累計(jì)同比增速已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，7月商品房新開工增速已下滑至-9%。四季度房地產(chǎn)投資增速可能下探至21%左右。

　　莫尼塔分析師王沛表示。全年房地產(chǎn)投資增速將在26%左右，而去年全年房地產(chǎn)投資增速為33%。

　　“籌資壓力仍然集中在地方政府。商品房目前低速發(fā)展的情況已經(jīng)接近08年下半年。但我認(rèn)為目前房地產(chǎn)的低谷還沒有到來，商品房開發(fā)增幅的最低值有可能是在明年上半年。另外還要考慮市場反應(yīng)一到兩個季度的滯后因素。”楊紅旭對南都筆者說。

　　市場分析師黎文江接受筆者采訪時表示，一線城市的商品房開工會有所減少，在限購壓力下是比較正常的。二三線城市的商品房開工還將進(jìn)一步擴(kuò)大?！爸袊?68個城市，限購的目前有41個，再擴(kuò)大可能也就多20來個?？傮w來說，限購城市仍只是很小一部分。大部分開發(fā)商還可以去其他城市投資。另外政府也可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整限購的具體方式。”

　　保障房的開工對于投資增速的帶動作用目前看來并不明顯。由于房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)厲的調(diào)控，土地出讓收入今年上半年較去年同期已減少33億。接受南都筆者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這說明調(diào)控和地產(chǎn)開發(fā)兩者相互影響。受限購和限價影響，資金鏈緊張的開發(fā)商自然沒有充足的閑置資金去投資開發(fā)利潤微薄的保障房。

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授林江接受筆者采訪時表示，商品房投資增速下滑，應(yīng)該不會影響房價整體穩(wěn)固的局面，“從國家和地方政府層面來看，他們對房地產(chǎn)市場態(tài)度的底線就是調(diào)穩(wěn)而非打壓，這一點(diǎn)發(fā)展商已十分清楚。這場博弈的結(jié)果就是在當(dāng)前巨大的剛需下，房地產(chǎn)市場還將穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>