保障性住房建設(shè)是促發(fā)展、惠民生、保穩(wěn)定的重要舉措?！笆濉币?guī)劃綱要確定,未來(lái)五年建設(shè)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房3600萬(wàn)套,其中2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套。目前,各地保障性住房建設(shè)正處于高峰,但相關(guān)的政策、配套措施并不完善,有五大難題亟待解決。

　　第一是籌資難。

　　2011年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房約需資金1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億,中央財(cái)政安排約1300億元,各級(jí)政府通過(guò)預(yù)算內(nèi)安排、土地出讓收益以及發(fā)行債券等方式籌集大約5000億元,還需通過(guò)市場(chǎng)籌集資金約8000億元。為彌補(bǔ)資金缺口,各地探索了發(fā)行企業(yè)債、信托基金等多種融資渠道,但總體規(guī)模不大,融資成本也相對(duì)較高。一些銀行認(rèn)為保障房項(xiàng)目關(guān)聯(lián)方多,情況復(fù)雜,特別是公租房和廉租房項(xiàng)目還款來(lái)源不確定,風(fēng)險(xiǎn)較大,貸款投放較為謹(jǐn)慎?？傮w而言,由于保障房建設(shè)資金回收周期長(zhǎng),利潤(rùn)空間小等因素,各地保障性住房建設(shè)資金仍以政府投入為主,社會(huì)資金參與融資的積極性不高。

　　為此,要逐步建立和完善保障性住房建設(shè)的資金支持機(jī)制,加快完善政策環(huán)境,出臺(tái)針對(duì)保障性住房尤其是公租房的中長(zhǎng)期低息貸款政策。要保證保障房開(kāi)發(fā)的合理盈利空間,探索可持續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式,創(chuàng)新投融資機(jī)制,有效利用保險(xiǎn)、信托、社保等長(zhǎng)期資金,積極吸引企業(yè)參與保障房建設(shè)。豐富金融產(chǎn)品設(shè)計(jì),推行權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)試點(diǎn)等。

　　第二是用地難。

　　隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化的深入發(fā)展,城市建設(shè)用地供需矛盾較為突出,地方政府新增建設(shè)用地?cái)?shù)量受到用地總量控制指標(biāo)的嚴(yán)格限制。為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和增加財(cái)政收入,地方政府傾向于優(yōu)先安排大型經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)用地。在住宅用地上,不少地方為了獲得更高的土地出讓收入,把商品房用地作為主要供給對(duì)象,保障房用地在計(jì)劃指標(biāo)中占比不足。根據(jù)國(guó)土資源部2010年用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況公告,全國(guó)30個(gè)省區(qū)市(不含西藏和新疆建設(shè)兵團(tuán))住房供地計(jì)劃實(shí)際完成12.54萬(wàn)公頃,其中保障性住房用地2.47萬(wàn)公頃,僅占住房用地總量的19.7%。此外,存量土地供給受拆遷難、征地和用地手續(xù)復(fù)雜等因素限制,獲取土地時(shí)間長(zhǎng)、成本高。

　　因此,為解決用地難問(wèn)題,有必要將保障房用地指標(biāo)單列,以避免一些地方政府為獲得高額土地出讓收入而將土地主要用于商品房,擠壓保障房用地的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí),引導(dǎo)和鼓勵(lì)地方進(jìn)一步拓寬保障房用地規(guī)模,如規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房用地時(shí)需配建一定面積的保障房。目前,北京、蘭州等地方政府已探索實(shí)行了“限地價(jià)、競(jìng)租賃房面積”方式,從原商品房面積中“摳”出一部分面積,“貼補(bǔ)”給公租房,北京市部分公租房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)還試點(diǎn)實(shí)行土地年租制。此外,可考慮推進(jìn)在集體土地和單位土地上建設(shè)公租房,同時(shí)明確規(guī)定單位自建公租房的供給對(duì)象必須符合統(tǒng)一的公租房申請(qǐng)條件且堅(jiān)持只租不售原則,避免其轉(zhuǎn)化為傳統(tǒng)體制的單位福利分房。

　　第三是監(jiān)管難。

　　保障房建設(shè)是惠民生、紓民困、解民憂的一項(xiàng)重要工程,建設(shè)規(guī)模大、時(shí)間要求緊,若相關(guān)的監(jiān)管配套措施不到位,會(huì)嚴(yán)重影響政策的實(shí)施效果。目前,一些地方的保障性住房建設(shè)屢被媒體曝光存在質(zhì)量問(wèn)題,“樓脆脆”、“瘦身鋼筋”等安全問(wèn)題令人擔(dān)憂。一些地區(qū)的保障房配套設(shè)施和服務(wù)還不到位,群眾安居難,在部分保障房和商品房社區(qū)混建的大型小區(qū)里,公共配套“肥瘦”不均的現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。

　　為此,要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管,完善考核指標(biāo)和辦法,盡快改變和糾正一些地區(qū)在保障房建設(shè)中存在的重建設(shè)輕管理、重速度輕質(zhì)量、重主體輕配套等錯(cuò)誤做法。加快出臺(tái)保障性住房監(jiān)督管理辦法,進(jìn)一步明確各方在保障房建設(shè)中的責(zé)任,嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目審批、土地使用、規(guī)劃選址、質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各項(xiàng)建設(shè)程序,全面落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制等建設(shè)管理制度,充分利用公眾和媒體等多方力量進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督,確保工程質(zhì)量和安全。對(duì)保障房建設(shè)中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任主體,要加大懲戒力度,載入誠(chéng)信系統(tǒng)“黑名單”。

　　在對(duì)地方政府的目標(biāo)考核上,不僅要考核保障房建設(shè)的速度和套數(shù),還要重點(diǎn)考核保障房建設(shè)的質(zhì)量、配套和效益。在規(guī)劃布局上,要根據(jù)低收入住房困難家庭的分布狀況,將保障性住房重點(diǎn)布局在鐵路沿線、城市主干道、地鐵出入口等區(qū)域。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上,要做到“面積不大、功能齊全”。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上,廉租住房和公共租賃住房要統(tǒng)一進(jìn)行裝修。在配套設(shè)施上,要確保水、電、氣、暖、電話、有線電視等配套設(shè)施到位,讓低收入家庭與其他群體同樣共享城市發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的成果,堅(jiān)決避免保障房享受“次級(jí)配套”、保障房造就“貧民區(qū)”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　第四是運(yùn)營(yíng)難。

　　當(dāng)前,保障性住房尚處在大規(guī)模建設(shè)中,問(wèn)題主要集中在建設(shè)層面,下一步,要重點(diǎn)解決好分配和運(yùn)營(yíng)管理中的問(wèn)題。各地建設(shè)的保障房,除一部分經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房可以出售以外,大部分將由政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)持有,允許多長(zhǎng)時(shí)間退出、如何退出等問(wèn)題目前還沒(méi)有統(tǒng)一、明確的規(guī)定。如保障房退出渠道不暢,將導(dǎo)致一些不符合政策的居住者持續(xù)占用社會(huì)資源,使本該享受保障房政策的群眾失去保障權(quán)利。

　　為此,應(yīng)盡快明確保障房的分配程序、辦法和退出機(jī)制,做到透明、公開(kāi)、公正和公平。要建立和完善居民收入核查制度,及時(shí)監(jiān)測(cè)被保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況變化情況,確保保障性住房真正發(fā)揮面向中低收入住房困難家庭的“托底房”的作用。要完善制度設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)保障房在嚴(yán)格審核條件下的有序轉(zhuǎn)化,引導(dǎo)形成先租后買(mǎi)、梯度消費(fèi)的住房模式,既可以滿足群眾在不同經(jīng)濟(jì)狀況和階段的住房需求,同時(shí)政府也可以減輕管護(hù)壓力和收回部分資金,周轉(zhuǎn)建設(shè)保障性住房,覆蓋更多的困難群眾。目前,一些地方已在這方面進(jìn)行了有益探索,如江蘇省探索保障房多元化產(chǎn)權(quán)模式,政府按出資比例與廉租房或公租房住戶(hù)實(shí)行共有產(chǎn)權(quán),這些家庭經(jīng)濟(jì)狀況改善后,可以按市場(chǎng)價(jià)格或稍低于市場(chǎng)的價(jià)格,購(gòu)買(mǎi)政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)。廈門(mén)市探索根據(jù)保障對(duì)象收入提高狀況,相應(yīng)提高其租金水平,在一定條件下將廉租房轉(zhuǎn)化為公共租賃住房和出售性保障住房,著力使各類(lèi)保障方式互通互換、進(jìn)退有序。

　　第五是顯效難。

　　盡管目前政府加大了保障房建設(shè)力度,但相對(duì)于廣大中低收入階層的住房需求和快速發(fā)展的商品房市場(chǎng),保障性住房建設(shè)仍明顯滯后,覆蓋面有限,供給嚴(yán)重不足,政策效果顯現(xiàn)尚需一個(gè)過(guò)程,甚至較長(zhǎng)時(shí)間。特別是在當(dāng)前房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度超過(guò)大多數(shù)居民收入增長(zhǎng)速度的背景下,要進(jìn)一步加強(qiáng)保障房建設(shè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì),堅(jiān)持“兩條腿”走路,在加快保障房建設(shè)的同時(shí),切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,將房?jī)r(jià)控制在合理水平,繼續(xù)增加中低價(jià)位中小套型普通商品房供給,有效抑制投機(jī)投資性購(gòu)房,滿足廣大群眾的基本住房需求,促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。要合理確定政府責(zé)任與行為邊界,注重和充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,盡快形成與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段相適應(yīng)的住房保障體制和機(jī)制。

　　保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展,一頭連著民生。尤其是在當(dāng)前,世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力,新興經(jīng)濟(jì)體通脹預(yù)期較強(qiáng)的環(huán)境下,落實(shí)好這項(xiàng)工程意義重大。為解決上述難題,需加快完善相關(guān)法規(guī)制度和政策體系,落實(shí)責(zé)任,強(qiáng)化監(jiān)管,逐步形成政府保障和市場(chǎng)機(jī)制結(jié)合的住房供應(yīng)體系。