引子

      “十一五”期間我國以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。2010年中國投資興建了保障性住房590萬套，竣工370萬套。2011年全國還將開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。

      目前，上述任務(wù)已分解到全國各地。通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，未來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，通過各類保障性住房建設(shè)，全國1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題有希望基本得到解決。

      從以上勢態(tài)分析，可以看出今后一段時期我國將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。保障形式繼續(xù)以包括廉租房在內(nèi)的公共租賃住房、包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實物住房保障為主，同時結(jié)合租金補貼。

一、保障性住房的概念

      保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個概念，指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房

　　是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

（二）廉租房

　　是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。

（三）政策性租賃房

      指通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家

庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟(jì)適用房”。

      從我國國情現(xiàn)狀看，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)。中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭，應(yīng)該是一個多層次的體系。第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進(jìn)入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權(quán)。所以廉租屋的建設(shè)比重應(yīng)該在5-10%。第二層級是20－80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃經(jīng)濟(jì)適用房、民工住房等多種形式來解決。其中經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比重應(yīng)該不低于20%。限價商品房的建設(shè)比重應(yīng)該不低于30-50%，只有20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。
                   
二、保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

      新增1000億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發(fā)展最為需要的地方。從這個意義上說，下大氣力加快建設(shè)保障性安居工程，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的順時應(yīng)勢之舉。加快建設(shè)保障性安居工程，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動效應(yīng)，其中當(dāng)然也包括我們所處的低壓電器制造業(yè)。

（一）國家有力推動

      在全國住房用地計劃中，保障性住房用地為24000多公頃，與去年相比增加一倍多。其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地占保障性住房用地總量的71%，與去年實際供地相比增加79%。廉租房用地占保障性住房總量的29%，與去年實際供地相比增加472%（4.7倍）。

      從“國十條”到國家三部委《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知》、七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，再到國家六部委《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》，國家在保障房方面接二連三出臺政策、通知，目的很明確，即試圖通過大力建造保障性住房，由此可見，保障房必定以一種勢如破竹的姿態(tài)快速擴(kuò)展。

（二）地方積極響應(yīng)

      隨著國家相關(guān)政策的陸續(xù)出臺及責(zé)任地產(chǎn)的快速推進(jìn)，各地保障房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展時期。地方政府一方面加緊出臺相關(guān)保障性住房條例，另一方面創(chuàng)先爭優(yōu)，積極制定具體規(guī)劃。目前各地方已完成保障性住房三年規(guī)劃上報，保障房建設(shè)首次上升為政績考核內(nèi)容，地方政府之重視程度可見一斑。

三、保障性住房參建制度及行業(yè)動態(tài)

      由于地域性社會形態(tài)和實際情況的差別，各省市保障性住房的開發(fā)模式及代建方不盡相同，其中涉及的流程也有所區(qū)別，對達(dá)成我們的目標(biāo)需要因

地制宜，根據(jù)實際情況制定開發(fā)推廣策略。

（一）現(xiàn)行開發(fā)模式

      現(xiàn)階段國家有關(guān)保障性住房開發(fā)的模式主要有兩種，一是指定國有單位建設(shè)，二是交由開發(fā)商建設(shè)。由開發(fā)商參與的保障房開發(fā)模式，目前主要以代建制為主。即采取政府立項，通過招標(biāo)方式選取具有相應(yīng)資質(zhì)的工程管理公司或具備相應(yīng)工程管理能力的其他企業(yè)，并委托其代理政府對項目招投標(biāo)、勘察、設(shè)計、施工等建設(shè)全過程進(jìn)行組織管理，項目竣工后交付使用人的建設(shè)管理模式。同時限定基本利潤，如經(jīng)濟(jì)適用房明確規(guī)定利潤率為3%，并可獲取相應(yīng)管理費（各地有所不同，一般在1%左右，最高不超過3%）。

（二）各方房產(chǎn)商態(tài)度

      目前開發(fā)商參與保障房建設(shè)主要持兩種態(tài)度，一是如萬科般積極，另一種則是因為土地出讓合同中明確規(guī)定必須配建，因此不得不建。從傳統(tǒng)觀念出發(fā)，諸多企業(yè)并不愿意主動參建保障性住房。對于前幾年項目凈利潤常達(dá)15%—50%的房產(chǎn)大熱時期，薄利僅3%的保障性住房在更多的房企開發(fā)商眼中，不被看好。

      但2008年，國家提出9000億元保障性住房的投入，一石激起千層浪。在如此政策形勢下，萬科已先行半步，在南京成為首批公示的16家保障房建設(shè)開發(fā)商之一，預(yù)計有望參建400萬方保障性住房。一旦建成，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其進(jìn)入南京10年來所有開發(fā)項目面積之和，更是目前開發(fā)商參建保障房之最大規(guī)模，被業(yè)界人冠以“保障房建設(shè)活雷鋒”之名。事實上，并非萬科一家如此，保利、中建、綠地、遠(yuǎn)洋、富力等諸多大型房企均在謀求大規(guī)模進(jìn)入保障房市場。綠地集團(tuán)對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，保障房和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩類項目的比重將增至60%。而碧桂園更早在2008年5月就涉足經(jīng)濟(jì)適用房，并在一年內(nèi)向20多個地方政府發(fā)函，表示愿意參與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。大型房企之所以大規(guī)模進(jìn)軍保障房市場，也給我們帶來啟發(fā)和機(jī)遇。

      由此可見，近幾年開發(fā)商對于保障性住房代建態(tài)度已由先前的“不屑”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝^望”進(jìn)而上升為“心動+行動”。未來幾年，預(yù)計會有更多大型房產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變策略，積極介入保障性住房建設(shè)。

四、良信電器參建保障性住房

      形象是企業(yè)的戰(zhàn)略前沿，我們的戰(zhàn)略合作伙伴——萬科，剛試水代建保障房，已被冠上“活雷鋒”之美稱。作為全國首家開發(fā)試驗廉租房項目的民營企業(yè)，萬科一直對外宣稱只是在盡“企業(yè)公民”的責(zé)任。由此可見，在當(dāng)前國家大力推行保障房建設(shè)之際，緊隨形勢適時投入到項目中去，正是企業(yè)勇?lián)鐣?zé)任的表現(xiàn)。

      良信電器作為優(yōu)秀民族企業(yè)，在履行企業(yè)公民的社會責(zé)任上始終義不容辭，奧運進(jìn)駐鳥巢、世博民企館唯一低壓元件贊助商、上海舊區(qū)改造項目解決百萬戶居民電力煩惱，我們關(guān)注民生，積極響應(yīng)政府號召，盡自身所能，用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和貼心的服務(wù)回饋社會。房改12年，擱置了10年的保障性住房建設(shè)計劃重新啟動，對我們來說不僅僅是一個商機(jī)，更重要的是又給我們一次回報社會的機(jī)會。