中秋節(jié)，全國(guó)大部分城市天氣寒冷。樓市也跟這天氣一樣，寒氣逼人。北京樓市遭遇冰點(diǎn)，住宅成交總量?jī)H為309套，同比下跌了40%，與今年“五一”假期頭兩天相比則大幅下跌了72%。

   　歷年來(lái)，9、10月是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的旺季，俗稱“金九銀十”。但今年有所不同，9月上旬的銷售情況顯示，不管是一線城市還是二、三線城市，房產(chǎn)成交量都較往年大幅下滑。隨著新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和深入，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的膠著后開(kāi)始落潮。

      京滬廣深樓市成交下跌 購(gòu)房者觀望情緒加劇

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平城市共有46個(gè)，同比漲幅回落的城市有40個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均為0%，房?jī)r(jià)停漲。

　　與往年相比，北京樓市傳統(tǒng)的 “金九”時(shí)節(jié)未能如期出現(xiàn)。整個(gè)9月上旬簽約量?jī)H為3906套，同比下降60%。同2009年同期的15879套相比大跌了七成多，為三年來(lái)“金九”樓市表現(xiàn)最為慘淡的開(kāi)局。上周開(kāi)場(chǎng)的北京秋季房展會(huì)也異常冷清，首日意向成交僅百余套，創(chuàng)近年最低。

　　不僅北京如此，上海方面，9月前12天上海全市新建商品住宅成交1648套、19.8萬(wàn)㎡，較8月同期分別降3.9%和1%，同比則回落58.4%、54.4%。其中，1648套的成交水平為近3年同期最低，而與最高的2007年相比、僅有其9月份日平均成交套數(shù)的3天水平。

　　進(jìn)入“金九”，深圳樓市低迷氛圍仍舊持續(xù)。根據(jù)中指院公布的9月5日－9月11日樓市交易數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市，19城市樓市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上，其中深圳同比跌幅最大，達(dá)到60.85%。

　　持續(xù)調(diào)控 樓市金九銀十火爆難現(xiàn)

　　基于目前房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的事實(shí)，7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的二三線城市也要限購(gòu)”，根據(jù)住建部給出的二三線城市限購(gòu)的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)界人士認(rèn)為全國(guó)還有20-30個(gè)城市將要出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　盡管此次限購(gòu)被指“寬松度”明顯，但持續(xù)的調(diào)控力度，也表明了中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日也撰文指出，“要利用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相持的這段時(shí)間，抓緊研究和制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策”。期待樓市調(diào)控政策將會(huì)寬松已成奢望，傳統(tǒng)旺季也難旺，樓市火爆場(chǎng)面漸趨冷靜。

　　“降價(jià)才剛剛開(kāi)始”

　　“此輪樓市調(diào)控政策正在產(chǎn)生預(yù)期的效果，成交量大幅萎縮之后必然帶來(lái)價(jià)格的松動(dòng)?！鄙缈圃汗I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)教授曹建海判斷：“房地產(chǎn)市場(chǎng)一度被吹大的泡沫正在破裂，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)已然確立，一切才剛剛開(kāi)始。從一線城市到二、三線城市，從郊區(qū)到城區(qū)，房?jī)r(jià)將逐漸拾級(jí)而下?！?/p>

　　雖然尚未形成明顯的降價(jià)潮，但曹建海認(rèn)為，“那只是由于原有價(jià)格過(guò)高，10%的降幅空間讓人感覺(jué)不明顯，但房?jī)r(jià)回落已成必然?！?/p>

      許多樓盤(pán)說(shuō)是降價(jià)，實(shí)際上有的是先提價(jià)再打折，前后價(jià)格差不多；還有的借降價(jià)之名力推大戶型，實(shí)際總價(jià)仍然很高。對(duì)此專家提醒消費(fèi)者要注意甄別。

　　據(jù)了解，有的開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性并不高，主要是因?yàn)椤般y行房貸卡得緊，個(gè)人按揭要很久才批下來(lái)?！币灿械氖恰耙?yàn)榕陆祪r(jià)太多，擔(dān)心前期已購(gòu)房的業(yè)主來(lái)鬧事，容易引發(fā)糾紛。”

　　那么，房?jī)r(jià)究竟會(huì)落到何處？“目前來(lái)看，房?jī)r(jià)回落幅度取決于買房人的心理價(jià)位?！辈芙êＵJ(rèn)為，先是落到一部分收入較高的人的心理價(jià)位后有人接盤(pán)，而后會(huì)面臨更多稍低收入者的購(gòu)買瓶頸，房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)回落。

　　統(tǒng)計(jì)表明，今年1-8月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲10.8%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，顯示房?jī)r(jià)漲幅仍然偏大，和調(diào)控目標(biāo)差距較大。央行最新發(fā)布的消費(fèi)者調(diào)查也顯示，75.6%的居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)水平“過(guò)高，難以接受”，較上季提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，為2009年有調(diào)查以來(lái)的最高值。

　　但也有專家認(rèn)為，此時(shí)斷定房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”還早。雖然“金九銀十”沒(méi)如期而至，但就此認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行軌道，現(xiàn)實(shí)情況給予的支撐并不充分。

　　調(diào)控有望繼續(xù)

　　許多人把房?jī)r(jià)下跌歸功于“限購(gòu)令”，但緊縮的貨幣政策或許是更大的決定因素。

　　9月前后，將出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，其后5個(gè)月左右，將出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。綜合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)下跌已呈必然之勢(shì)。

　　隨著歐債危機(jī)的升級(jí)、美債危機(jī)初顯、歐美國(guó)家多在實(shí)行寬松的貨幣政策，這些外在因素將迫使國(guó)內(nèi)的貨幣政策漸漸接近“底部”。

　　近期召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示，樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)應(yīng)該會(huì)持續(xù)1-2年時(shí)間。

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