樓市調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)和持續(xù)低迷的成交量交織下房?jī)r(jià)究竟如何？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有9個(gè)城市，持平的有5個(gè)，上漲的有56個(gè)城市，占到了八成。那么，這些數(shù)字背后又折射著一種怎樣的變化呢？

中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，從總量來說，大部分城市成交價(jià)格下行趨勢(shì)較為明顯。

張大偉：之前環(huán)比價(jià)格漲幅相比三月份也是略有縮小，而且同比也出現(xiàn)了一定程度的下調(diào)，目前來看總的趨勢(shì)還是在從成交量下調(diào)到成交價(jià)格下調(diào)的一個(gè)轉(zhuǎn)變過程中。

張大偉判斷，這一情況在一線城市更為突出。在采訪中，北京市鏈家地產(chǎn)銷售人員告訴記者，目前很多樓盤都出現(xiàn)了成交量下跌的情況。

銷售人員：主要就是市里邊這塊，西城這塊價(jià)格沒有太大的浮動(dòng)，只是說成交周期可能會(huì)拉長(zhǎng)一些。

記者：成交周期拉長(zhǎng)怎么理解？

銷售人員：國(guó)家出這些政策這塊，像以家庭為單位，只能允許名下有兩套房子，很多家庭名下有兩套房了，要是想買必須得賣一套，但是那兩套房又不想賣，這樣就可能先忍忍，等等再說。

而杭州，原本炒的火熱房市現(xiàn)在更是處于尷尬的成交成績(jī)極為不佳的境地。很多開發(fā)商為了吸引購房者，推出了各種名目的促銷活動(dòng)，比較常見的是像存五萬抵八萬的“存抵”優(yōu)惠。

某開發(fā)商：一個(gè)還是持續(xù)展示我們項(xiàng)目本身，同時(shí)我們已經(jīng)是進(jìn)入銷售期的樓盤，所以說也是希望能促進(jìn)銷售。

不過對(duì)于開發(fā)商的這種讓利活動(dòng)，購房者并不買賬，對(duì)他們的購房影響并不大。

購房者：開發(fā)商不會(huì)做賠本買賣呀！我看折扣不是很大，在心理層面上有點(diǎn)實(shí)惠，但是有非常大的吸引力也談不上，觀望一段時(shí)間還是心理踏實(shí)些吧！

張大偉表示，開發(fā)商和購房者的態(tài)度很大程度上正是來自國(guó)家嚴(yán)厲的限購和限貸政策，尤其是近日央行的一系列從緊的貨幣政策，如對(duì)存款準(zhǔn)備金的上調(diào)，這些首先使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，同時(shí)增加開發(fā)商資金利用成本。而對(duì)于購房者來說，獲得貸款的難度也會(huì)更大。

張大偉：限購是基本上抑制了投機(jī)投資的需求，大部分需求都是自住了，而現(xiàn)在貸款額度緊張的話也使一部分非理性的需求離開市場(chǎng)了。

在新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控政策影響下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)雖然有所回調(diào)，但各地情況卻出現(xiàn)較大差異，除新房以外，二手房交易情況如何？

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，與上月相比，70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格下降的城市有增多趨勢(shì)，達(dá)到16個(gè)，而持平的城市有13個(gè)。

以南京為例，90平米以下的二手房已經(jīng)環(huán)比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到99.6%。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，從4月開始，當(dāng)?shù)貛缀趺考抑薪槎减r有購房者上門咨詢，某中介告訴記者，近期他手上有不少客戶都流向了新房市場(chǎng)。

中介：他們以前也沒有說過要買期房，因?yàn)槠诜磕悴豢赡芤幌伦∵M(jìn)去，他們還是主要考慮二手房，但是四月下旬開始就流失了好多客戶，好多就準(zhǔn)備買期房。

而在廣州，某中介反映，第三輪樓市新政出臺(tái)后，二手房成交量驟跌。因此，購房者表現(xiàn)出了濃厚的觀望情緒。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)李一戈分析，目前房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已經(jīng)由新房市場(chǎng)像二手房進(jìn)行傳導(dǎo)。

李一戈：成交量大幅下降，尤其一線城市為主，成交量下落的幅度非常大，隨著成交量下來必然帶來價(jià)格的下滑，有些城市比如北京城區(qū)都開始出現(xiàn)二手房比較堅(jiān)挺的地方都出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，以后在范圍和幅度上都會(huì)加快。

這一點(diǎn)也得到了我愛我家副總裁胡景暉的認(rèn)同，胡景暉同時(shí)指出，由于一線城市現(xiàn)在新房市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的下降趨勢(shì)，導(dǎo)致二、三線城市現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。

胡景暉：很多二三線城市漲幅反而比原來北上廣深這些戰(zhàn)略型城市來得更猛一些，這個(gè)主要原因還是因?yàn)橐环矫鎽?zhàn)略型城市和大城市房?jī)r(jià)透支的比較嚴(yán)重，另外一方面限購管控的比較嚴(yán)格，而二三線城市目前來看很多城市有的沒有限購，有的限購的手段還比較寬松。

山東濟(jì)南市民張女士是一位工薪族，由于看到國(guó)家不斷出臺(tái)政策干預(yù)房?jī)r(jià)，心中總是期盼房?jī)r(jià)能適當(dāng)下降。于是張女士一直持幣觀望。

張女士：從年前就開始看房子，但是看了半年，總感覺房?jī)r(jià)會(huì)稍微降一點(diǎn)，但到現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直沒降下來，也沒買到合適的房子。

在北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來，土地供應(yīng)問題沒有解決是目前房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

任志強(qiáng)：我們想想如果沒有解決供求關(guān)系和土地壟斷制度的時(shí)候，不會(huì)有房?jī)r(jià)問題，現(xiàn)在我們提出的就要改變土地供給制度的方式。我們的土地制度實(shí)行了土地招拍掛價(jià)高者得，是推動(dòng)房?jī)r(jià)急劇上升的重要因素之一。那么從00年到2010年這段時(shí)間，我們的土地大概增長(zhǎng)了176%，而房?jī)r(jià)只增長(zhǎng)了70%多，只是土地增長(zhǎng)的一半，那么土地的價(jià)格增長(zhǎng)原因是因?yàn)樗鼑?yán)重的供不應(yīng)求，如果供過于求的話，土地怎么會(huì)高速增長(zhǎng)呢。

也正因此，任志強(qiáng)判斷，房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。不過，這一判斷遭到業(yè)內(nèi)人士的反對(duì)。胡景暉認(rèn)為，事實(shí)上，隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步到位，再加上目前市場(chǎng)到現(xiàn)在的僵持狀態(tài)，相信房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)下跌情況，可能拐點(diǎn)就在5、6月份。

胡智暉：有時(shí)候就不要著急，我覺得5、6月份會(huì)出現(xiàn)變化的，我覺得6月份全國(guó)能夠整體趨穩(wěn)就不錯(cuò)了，北京、上海等一些城市應(yīng)該會(huì)漲幅下降的跡象，如果不把保障性住房算進(jìn)來的話，我覺得降3到5應(yīng)該問題不大。