2009年初，經(jīng)濟刺激計劃助推樓市急轉(zhuǎn)向上；今年4月，樓市遭遇“史上最強”調(diào)控。

      今年前三個月，全國樓市一片紅，房價漲得“開發(fā)商做夢都會笑”。然而，瘋狂飆升的房價讓調(diào)控的重錘落下得迅速而猛烈。從2010年4月中旬起，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出。二套房首付不低于50%，利率執(zhí)行1.1倍；房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；二套房標準“認房不認貸”、中行率先調(diào)高存量房貸款利率……

     隨后，地方調(diào)控政策也撲面襲來。2010年4月28日，北京出臺了首個地方樓市新政，除北京外，深圳、上海等地也已推出或正醞釀推出地方執(zhí)行細則。

     故事總是這樣，總是在不經(jīng)意間發(fā)生戲劇性的變化。當眾多開發(fā)商還沉浸在今年3月份之前的賺錢年代中不能自拔時，房地產(chǎn)市場卻轟然一聲發(fā)生了“巨變”。雖然這場變局的結(jié)果尚不可知，但回顧2009年以來的樓市，可以看到樓市正在上演一出從“被扶持”到“被打壓”的反轉(zhuǎn)劇。

2009年初 優(yōu)惠政策刺激樓市回暖

     2009年初，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。

    【那時政策】 2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，工商銀行開始執(zhí)行七折優(yōu)惠利率細則，此后其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

    各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細則促進房產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準?！皩σ奄J款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。這意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。

    【那時房價】 根據(jù)亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從2009年3月起，北京在售項目的開盤均價便開始了一路上揚，并于7月之后呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢。截至2009年12月15日，北京一手房市場開盤均價已經(jīng)達到17432元/平米，相比同年3月11066元/平米的開盤均價，漲幅高達57.5%。

    具體到單個項目，房價上漲程度更加“觸目驚心”。位于廣渠路36號的首城國際中心2008年11月底開盤均價為13000元/平米，2009年年底該項目的對外報價已漲至21500元/平米，較首次開盤時上漲65%。

    2009年底-2010年初 局部調(diào)控房價不降反漲

    從2009年12月到2010年3月底，有關(guān)部門出臺的系列調(diào)控政策似乎被所有人遺忘，業(yè)內(nèi)有專家稱之為“曖昧調(diào)控”，給樓市撓癢癢。這一階段出臺的系列調(diào)控政策，讓房價不降反漲。

    【那時政策】 2009年11月10日，國土資源部和發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。

    同年12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現(xiàn)象。

    5天之后，國務院常務會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，同時強調(diào)“地方政府要切實負起責任”。

    2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委發(fā)文，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。業(yè)內(nèi)認為，這一新規(guī)對于開發(fā)商爭當“地王”、地方政府過度依賴“土地財政”，是有效的遏制。

    【那時房價】 北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京今年3月開盤的28個項目中，有15個項目的開盤價格比去年同期翻番，最高上漲幅度達130%，價格上漲的現(xiàn)象十分普遍。上述機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京市的商品房均價達到21880元/平米，與去年同期的11615元/平米相比，漲幅高達88.4%。

    此外，北京土地市場的火爆程度也出人意料。來自北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月，北京共成交59塊土地，成交地價款486億元，相當于2009年全年的52%。

    2010年4月 “史上最強”調(diào)控出組合拳

      今年3月5日，溫家寶總理作政府工作報告時強調(diào)，要堅決遏止部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。兩會期間，超過半數(shù)的提案“劍指”高房價。兩會結(jié)束后的第一天，北京土地市場一日涌現(xiàn)三個“地王”，且三個“地王”全部為央企制造。這成為樓市調(diào)控的導火索之一。

     4月14日以來，房地產(chǎn)調(diào)控更是以“一周一拳”的速度出臺新政。有開發(fā)商人士認為，這是對瘋狂飆升的房價做出的“歇斯底里”般的回應。

     【新出政策】 3月18日，國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)。但業(yè)內(nèi)專家認為，央企退出并不能從根本上遏制房價上漲。數(shù)據(jù)顯示，2008年，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入僅占到15%，利潤只占7%。

     4月14日，國務院要求提高二套房貸款首付比例的要求一出，拉開了新一輪中國房地產(chǎn)緊縮調(diào)控的序幕。新政要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

     隨后，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款、二套房標準“認房不認貸”……樓市調(diào)控一拳緊接著一拳。

      【新政效果】 本輪調(diào)控的重拳剛剛落下，成交量也有急劇下降，但房價下降或許尚需時日。正如一些開發(fā)商說的那樣，本輪調(diào)控的政策效果尚“不好說”。

     對于本輪地產(chǎn)調(diào)控可能帶來的“共振”，華遠地產(chǎn)總裁任志強認為，GDP和股市走向都和房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，無論是中央政府還是地方政府，都不可能置宏觀經(jīng)濟承受力和客觀市場規(guī)律于不顧，地方政府也不可能立即改變自己依賴“土地財政”的現(xiàn)狀。

     花旗集團大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家沈明高認為，地方政府向來以土地為借債的主要抵押品，并依靠賣地的收入獲得還貸所需的現(xiàn)金流。2009年，地方政府土地出讓收入總額達1.6萬億元，創(chuàng)歷史新高，相當于同期地方財政收入的近50%。如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)蓬勃發(fā)展，大多數(shù)地方政府或有能力償還利息和貸款。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，地方財政狀況將迅速惡化，導致地方融資平臺的付息能力大幅下降。