在寶安乃至整個(gè)深圳，有一大批建于1997年之前的居民樓沒(méi)有安裝電梯，這些樓梯舊樓讓越來(lái)越多每日攀爬的高樓層住戶感到了“力不從心”，加裝電梯，成了高樓層住戶的念想。何俊攝

“老哥們，現(xiàn)在有政策了，我們的舊樓符合加裝電梯的條件。你能不能考慮一下？大家坐在一起給你們低樓層用戶設(shè)計(jì)一個(gè)補(bǔ)償方案，把樓梯裝起來(lái)，畢竟很多街坊年紀(jì)都大了，上下樓梯非常不方便。你要是有什么需要，我們也可以考慮進(jìn)去。”不久前，家住寶安建安新村某棟的李先生在社區(qū)花園遇見(jiàn)了陳先生，遲疑了片刻之后，他主動(dòng)上前和陳先生搭起了話。

“我的態(tài)度已經(jīng)表明過(guò)了，不要再來(lái)說(shuō)服我了。”陳先生的回答十分堅(jiān)決。

作為十多年樓上樓下的鄰居，李先生和陳先生分別住在樓層的七樓和二樓。由于這棟建于上世紀(jì)90年代的舊樓沒(méi)有安裝電梯，出于方便的考慮，早在五六年前，部分高樓層業(yè)主之間形成了加裝電梯的動(dòng)議，但是這一設(shè)想遭到了低樓層業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)，李先生曾與陳先生多次溝通未果，加上當(dāng)時(shí)對(duì)于舊樓層加裝電梯尚未有明確的法規(guī)指引，此事一直擱淺至今。

在寶安乃至整個(gè)深圳，有一大批建于1997年之前的居民樓沒(méi)有安裝電梯，其中既有商品房，也有福利房。這些舊樓一般為7到9層，隨著人口老齡化的大潮，這些樓梯舊樓讓越來(lái)越多每日攀爬的高樓層住戶感到“力不從心”，加裝電梯，也成了高樓層住戶的愿想。

近年來(lái)，多位深圳市民、人大代表、政協(xié)委員曾就舊樓加裝電梯提出呼吁與建議。去年底，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)研之后，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)出臺(tái)了《深圳市既有住宅加裝電梯的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），意見(jiàn)明文規(guī)定：在滿足建筑結(jié)構(gòu)、消防等安全要求和城市景觀的前提下，已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的既有住宅可以申請(qǐng)加裝電梯。

不過(guò)，雖有明確的政策支持，但《意見(jiàn)》亦規(guī)定舊樓加裝電梯如要申請(qǐng)審查，需有本棟（梯）房屋專有部分占本棟（梯）總建筑面積2/3以上的業(yè)主、且占本棟（梯）業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意加裝電梯的證明材料。業(yè)主之間“談不攏”正成為舊樓加裝電梯的最大障礙。記者從相關(guān)部門(mén)了解到，《意見(jiàn)》頒發(fā)至今，舊樓層加裝電梯的個(gè)例寥寥無(wú)幾，整體進(jìn)展并不樂(lè)觀。

樓上樓下的“共識(shí)鴻溝”

寶安新村是建于上個(gè)世紀(jì)90年代的住宅樓，除了一棟高樓層建筑帶有電梯之外，其余均為無(wú)電梯的8層住宅樓。家住樓梯樓8樓的趙先生告訴記者，自己80多歲高齡的母親近幾年除了看病、檢查身體之外，已經(jīng)不再下樓了：“以前每下樓一次都是我背下去，現(xiàn)在我也是60歲的人了，背不動(dòng)，只能叫在福田工作的兒子回來(lái)背。”

關(guān)于舊樓裝電梯的設(shè)想，趙先生是第一個(gè)投支持票的，他對(duì)此也在同一樓的鄰里間摸過(guò)底：“五、六、七、八樓層的業(yè)主都是比較堅(jiān)定的支持派，四樓的可能有些搖擺，三樓以下則較多是持反對(duì)意見(jiàn)的了。”

“反對(duì)者主要的反對(duì)意見(jiàn)在于加裝電梯對(duì)于樓層結(jié)構(gòu)安全的影響、電梯對(duì)于低樓層采光的影響、電梯的安全問(wèn)題、電梯的噪音問(wèn)題等等。”建安新村的李先生告訴記者：“錢(qián)的問(wèn)題倒不是大問(wèn)題，我們之間也做過(guò)一些方案，可以對(duì)部分低樓層用戶提供一些補(bǔ)償，但是他們并不接受。確實(shí)，畢竟低樓層住戶對(duì)于電梯并無(wú)需求，在他們看來(lái)，最好的改變就是沒(méi)有改變。”

新出臺(tái)的《意見(jiàn)》對(duì)于舊樓加裝電梯的資金來(lái)源給予了指引：本著利責(zé)相應(yīng)、友好協(xié)商的原則，業(yè)主可以參照樓層不同、權(quán)重不同的方式自行協(xié)商出資比例，樓層越高，則出資比例相對(duì)越高。例如，第8層權(quán)重可設(shè)為6，第7層為5……，等等。視加裝電梯工程的不同情形，第2層可以少出或者不出，地面層可獲適當(dāng)補(bǔ)償，但補(bǔ)償金額不宜超過(guò)總工程費(fèi)用除以本棟（梯）總戶數(shù)的數(shù)值。

事實(shí)上，一位參與過(guò)類似談判的高樓層業(yè)主表達(dá)了和李先生類似的看法：“為了能夠達(dá)成共識(shí)，我們高樓層業(yè)主甚至可以再掏多一點(diǎn)補(bǔ)償?shù)蜆菍訕I(yè)主，這都不是問(wèn)題，但是對(duì)方就是不松口。”

這位業(yè)主還道出了自己的揣測(cè)：“其實(shí)換位思考的話，他們（低樓層業(yè)主）也有自己的利益立場(chǎng)?，F(xiàn)在的樓梯舊樓在市場(chǎng)上，一般是低樓層價(jià)位較高，如果裝了電梯，那肯定是高樓層的價(jià)位比較高，從房產(chǎn)價(jià)值的強(qiáng)勢(shì)到弱勢(shì)，一般人不容易接受這個(gè)大轉(zhuǎn)彎。”

業(yè)主之間無(wú)法達(dá)成共識(shí)，讓許多舊樓加裝電梯遙遙無(wú)期。一位專業(yè)人士告訴記者，按照深圳新出臺(tái)的《意見(jiàn)》，舊樓加裝電梯要通過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的審查，進(jìn)入公示階段，需提供本棟（梯）房屋專有部分占本棟（梯）總建筑面積2/3以上的業(yè)主、且占本棟（梯）業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意加裝電梯的證明材料。這看上去似乎可以通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)的原則推進(jìn)電梯的安裝。但《意見(jiàn)》第六條同時(shí)規(guī)定：公示無(wú)異議或者已妥善處理異議后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃國(guó)土部門(mén)申報(bào)加裝電梯的建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)，需提交本棟（梯）全體業(yè)主已就電梯的建設(shè)（包括水、電、氣管道的遷改等）、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、使用管理責(zé)任主體等問(wèn)題已達(dá)成一致意見(jiàn)的證明材料；加裝電梯可能影響相鄰住宅采光、通風(fēng)等使用功能的，申請(qǐng)人還需提交與在加建方案公示期內(nèi)提出異議的相關(guān)業(yè)主就補(bǔ)償問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)的證明材料。

這意味著，舊樓加裝電梯過(guò)程中，任何一個(gè)業(yè)主的反對(duì)意見(jiàn)均可“一票否決”。

“說(shuō)也說(shuō)了，談也談了，甚至吵也吵過(guò)，鄰里鄰居的，要鬧起來(lái)也挺難為情的?，F(xiàn)在感覺(jué)要在舊樓加裝電梯，一個(gè)字，難。”西鄉(xiāng)地鐵C出口附近一位參與過(guò)推動(dòng)舊樓裝電梯的業(yè)主無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)：“作為一名高樓層樓梯樓的住戶，要住上電梯樓，我現(xiàn)在僅寄望于換一套房子，或者觀望一下小區(qū)有沒(méi)有被納入舊改的可能。”

按照《意見(jiàn)》規(guī)定：已納入市政府批準(zhǔn)的全市城市更新單元計(jì)劃和土地整備計(jì)劃的住宅不得申請(qǐng)加裝電梯。

政策背后的市場(chǎng)先熱

寶安前進(jìn)路的地產(chǎn)中介周先生在向客戶推薦樓梯舊樓時(shí)，總是向客戶加以介紹，該樓可以加裝電梯：“按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，舊樓加裝電梯之后，高樓層可以有20%的增值。不少年輕的客戶偏好這種樓盤(pán)，一是自己的體力能夠接受，二是便宜，三是擁有較大的增值空間。”

舊樓加裝電梯，攪動(dòng)的不僅僅是地產(chǎn)行業(yè)的遐想，電梯行業(yè)更是冷暖先知。寶安新村某樓梯樓的高層住戶羅阿姨經(jīng)常會(huì)收到一些電梯公司派發(fā)的傳單，“品質(zhì)可靠”、“安全節(jié)能”、“銷售、安裝、維護(hù)一條龍服務(wù)”成了慣常的宣傳詞眼。自從舊樓加裝電梯成為大眾議題以來(lái)，諸多電梯行業(yè)將舊樓加裝電梯視為可觀的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“我們?cè)诹_湖、福田已等地經(jīng)成功地操作了不少舊樓加裝電梯的項(xiàng)目。在這方面擁有很強(qiáng)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，可以給不同結(jié)構(gòu)的舊樓層提供讓客戶滿意的電梯方案。”深圳富士電梯的工作人員向記者介紹道：“客戶可以根據(jù)戶數(shù)選擇電梯的類型，我們提供的最經(jīng)濟(jì)的電梯是800公斤電梯，造價(jià)大約在15萬(wàn)元左右。”

除了造價(jià)之外，一部800公斤電梯的安裝費(fèi)用約需10萬(wàn)元，而后期維護(hù)費(fèi)用約在每年4000元到6000元之間，再加上能耗費(fèi)用，一部電梯對(duì)于業(yè)主而言將是一筆不菲的支出。不過(guò)這位工作人員提醒記者，深圳新出臺(tái)的《意見(jiàn)》對(duì)于舊樓加裝電梯的資金來(lái)源也提供了一些渠道支持。《意見(jiàn)》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)加裝電梯的相關(guān)費(fèi)用，主要籌資方式包括按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛∈褂眉友b電梯涉及專有部分的物業(yè)專項(xiàng)維修基金、按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛∈褂眉友b電梯涉及專有部分的業(yè)主住房公積金。

“不同的舊樓有不同的結(jié)構(gòu)，有的舊樓預(yù)留了電梯通道，有些則沒(méi)有，我們?cè)诜桨冈O(shè)計(jì)上也比較靈活。比如對(duì)一些沒(méi)有預(yù)留電梯通道，樓道面積比較小的舊樓，我們可以在原來(lái)的建筑面積之外設(shè)計(jì)一個(gè)觀光電梯。”富士電梯的工作人員進(jìn)一步介紹道。

事實(shí)上，《意見(jiàn)》對(duì)于舊樓加裝電梯而增加建筑面積采取了容許的態(tài)度：《意見(jiàn)》的第九條明確規(guī)定：對(duì)確因加裝電梯而增加的建筑面積，暫不計(jì)收地價(jià)、不辦理用地補(bǔ)充手續(xù)、不辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。

在提供銷售、安裝、維護(hù)等服務(wù)之外，廣州的一家電梯公司還推出了代為報(bào)建的服務(wù)。該公司表示可以代業(yè)主在國(guó)土規(guī)劃和住建等部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，但前提是業(yè)主之間先“談妥”：“業(yè)主談妥了，大家都同意，蓋好了章，剩下的事情可以全部交給我們。”

在政策與技術(shù)層面已無(wú)障礙的情況下，業(yè)主的同意率成了最后的操作難點(diǎn)。此前，周邊城市有過(guò)在業(yè)主同意率較低的情況下，由少部分舊樓業(yè)主集資加裝電梯。電梯的使用不予分享，由出資的業(yè)主通過(guò)佩戴的電梯IC卡刷卡使用。電梯行業(yè)的一位知情人士坦言，目前此類范例在深圳較難效仿：“深圳的相關(guān)法規(guī)還是強(qiáng)調(diào)業(yè)主利責(zé)相應(yīng)、友好協(xié)商的原則，出資的問(wèn)題倒是其次，重要的是能否做到一棟樓上上下下大家能夠一起接受。”

近年中，廣州的舊樓加裝電梯已經(jīng)涌現(xiàn)不少成功案例，而據(jù)分析，成功案例中以單位的房改房居多，有論者指出，這類型建筑加裝電梯的推進(jìn)通常以單位的組織為突破口，因此容易跨越業(yè)主共識(shí)這一鴻溝。而業(yè)主身份各異的普通舊樓則不具備這一優(yōu)勢(shì)，畢竟組織性的決策比業(yè)委會(huì)的溝通更有效率。